在考慮進行房屋裝潢之前，除了關注地段、裝潢成本和投報率外，還需要仔細研究相關法規。確保裝潢計畫符合用電、載重、防火等標準，以避免違規問題。同時，值得注意的是裝潢期等於空置期，這表示在裝潢完成前可能無法獲得租金收益，這段時間的成本得全由房東承擔。因此，房東需要事先考慮這些方面，以確保投資不僅符合法規，還能在裝潢和空置期間有效地管理成本。這一過程可能並不像表面上看起來那麼簡單。
隔套是甚麼?
"隔套"通常指的是將一個大的房屋空間劃分為多個相對獨立的套房或單位，每個套房具有自己的生活空間，包括臥室、浴室和廚房。這樣的劃分可以透過隔間牆、門等方式實現，讓不同的租戶能夠獨立使用各自的區域。
想做投套第一步該如何做
在進行套房隔間的前期評估階段，由於社會上非法分租套房的問題增加，政府對租屋安全的要求也提高。在這階段，專業評估主要針對建築承重、電路配置、消防設施等進行，同時需要合格的建築師、結構技師、消防技師等專業人士的簽證。
此外，若改裝的公寓位於台北市、新北市、桃園市等地，還需額外取得「直下層同意書」，說明增加衛浴和隔間牆的情況，並獲得樓下房屋的所有權人同意，才具備室內裝修的申請資格。
進入室內裝修階段後，通過前期評估並確定相關施工細節，須向所在地方政府申請「室內裝修許可證」。必須申請許可證的情況包括6層樓以上的集合住宅。5層樓以下的集合住宅，若有新增厠所、浴室，或新增兩間以上居室造成分間牆變更。
裝修完成後，雖然施工已結束，為確保合法套房的出租條件，需申請「室內裝修合格證」。若出租後被查證只有「室內裝修許可證」而無「室內裝修合格證」，將面臨罰鍰或強制拆除房屋等懲處。
整層出租與投套出租收益
以下簡單比較兩種情況，假設都是以 1,000 萬購入一層 30 坪的電梯大樓：
- 如果隔成 5 間套房，假設需花費 200 萬隔套成本、每月共可收到 50,000 元租金：
💵隔套收租投報率＝（ 50,000 * 12 個月）/ ( 10,000,000 + 2,000,000 ） = 5% - 如果直接整層出租，假設每月共可收到 30,000 元租金：
💵整層收租投報率＝（ 30,000 * 12個月）/ 10,000,000 ＝ 3.6%
綜合上面簡單的試算，可以比較得知隔套收租相對整層收租，具有更高的收益可能性！
套房與整層出租的差異性
投資套房出租雖然看似提供了更高的租金收益，不過管理上也相對複雜，招租時期需要分開出租，只要有任何一間租客退租，就必須馬上在找過客人，更需要經驗審慎的辨別租客素質，同時要面對的租客問題也就更多，因此也較容易產生與房客磨合糾紛的機會。
Q：隔套出租之後房客變多、管理難度上升，有什麼解方？
當分租套房數量過多，或是希望擁有更充裕的時間，此時建議可以請包租代管公司協助，在隔套出租過程中可以提供多項服務，以簡化房東的管理負擔並確保順利的租務流程。以下是一些管理公司可以協助解決的問題：
1.租戶招募和篩選： 管理公司能夠透過經驗豐富的行銷和廣告，有效地吸引潛在租戶，同時進行有效的篩選以確保租戶的信用良好。
2.合同和文件處理： 管理公司能夠處理租賃合同、文件和相關法律文件，確保合同條款清晰明確，符合當地法律法規。
3.租金收取： 管理公司可以處理租金收取，確保準時入帳，並提供履行合同的財務報告。
4.維護和修繕： 管理公司可以協助處理維護和修繕事宜，確保房屋保持良好狀態。
5.日常管理： 管理公司負責處理日常管理事務，包括回應租戶的問題、處理投訴、監控物業狀態，以及提供緊急支援。
6.市場調研和定價策略： 管理公司可提供市場調研，幫助確定合理的租金價格，以提高出租效益。
7.法律合規性： 管理公司熟悉當地法規和法律，確保租務過程合規，減少法律風險。
將房屋委外管理，雖然須支付些許的管理費用，但除了可以免除自行出租的空置風險，還可以有人幫你處理房客問題，可謂兩害相權取其輕！
隔套出租未來發展與挑戰？
隔套出租未來可能面臨的挑戰包括租金市場變動，可能因經濟波動、地區發展變化或其他因素而變動。此外，法規變更可能影響隔套出租的合規性，因此房東需要時刻關注法規的變動並適應新的要求。
人口和社會結構的變化也是一個潛在挑戰，可能影響租房需求。科技創新的進步可能改變租賃市場的運作方式，包括新的租務平台、智能家居技術和虛擬實境等。
總的來說，房東應該保持靈活性，定期評估市場情況，並在必要時調整他們的策略，以應對不斷變化的環境和市場挑戰。